點(diǎn)擊次數(shù)：1666 發(fā)布時間：2018-4-4

來源：2018年04月04日 08:27 新浪綜合

 

 

　　來源：南方都市報

 

　　阿奇（化名）最近留意到淘寶上的司法拍賣房，原計(jì)劃拍下房子給小孩上學(xué)使用，沒想到一輪折騰下來撿了個“燙手山芋”。3月16日，阿奇以369萬元拍下翠華花園一處房產(chǎn)，事后經(jīng)計(jì)算發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)高達(dá)242萬元。如果以拍賣價成交，阿奇至少要支付611萬元，高出市場成交價格45萬元。

 

　　法拍專家龍先生表示，阿奇這套房子原先由企業(yè)持有，加上原登記總價太低，土地增值稅會很高。“法拍房的水還挺深的”，龍先生強(qiáng)調(diào)，不太建議“小白”去買，因?yàn)槌艘糜?jì)算稅費(fèi)，還需要去做房子的前期調(diào)查。

 

　　“估計(jì)25萬元保證金沒了”

 

　　“沒有辦法，就違約了”，面對近250萬元的稅費(fèi)，阿奇心里很不是滋味。目前這套房子已經(jīng)顯示“重新拍賣”。

 

　　2018年3月16日10：25：39，阿奇第19輪出價，以3692016元將羅湖區(qū)的翠華花園一處房產(chǎn)收入囊中，這個價格僅比前一個出價者多3萬元。拍下房子12個小時后，阿奇懵了——— 這套不足370萬的房子稅費(fèi)高達(dá)242萬。“我這個法盲法拍房入坑，大家有啥建議？300多萬的房子算了一下稅費(fèi)近250萬，”阿奇在Q Q群里求助。

 

　　阿奇提供的稅費(fèi)清單顯示，其中的土地增值稅就高達(dá)218萬。“這套房子原先由公司持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價值相差太大，土地增值稅很貴，會按差額的60%收取。”微信公號“法拍房專家”負(fù)責(zé)人龍先生告訴南都記者。龍先生有多年法拍房經(jīng)驗(yàn)，在他看來，阿奇“入坑了”，幸運(yùn)的是止損及時，“如果交完首付款才發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)這么高，’學(xué)費(fèi)’會交得更多，我見過不少，進(jìn)退兩難”。

 

　　“估計(jì)25萬元保證金沒了”，阿奇告訴南都記者，在參與拍賣前，自己繳交了25萬元保證金獲得拍賣資格，現(xiàn)在這25萬要打水漂了。

 

　　競得人質(zhì)疑“信息不夠公開”

 

　　即使這樣，阿奇還是想努力一把。3月18日，他委托妻子到法院，希望通過說明情況讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。然而，在法院，還有兩個與阿奇情況一樣的買家，也是拍了同一個小區(qū)的房子，“我們聯(lián)合起來向法院提申請減少稅費(fèi)，希望法院能重視”。

 

　　其實(shí)，阿奇這套房產(chǎn)也是第二次上線拍賣了。“2月9日那次拍賣就有人棄拍了，25萬保證金估計(jì)也沒有要回來”，阿奇告訴南都記者，前一個競得人應(yīng)該也沒有看清楚稅費(fèi)。

 

　　淘寶網(wǎng)上公開信息顯示，2018年2月9日10：41：22，該套房產(chǎn)以3602016元成交，與其如出一轍的是，最終以棄拍告終。“稅費(fèi)太不清楚了”，阿奇質(zhì)疑拍賣信息公開中的稅費(fèi)部分不夠明確，對于“小白”買家而言，相關(guān)負(fù)責(zé)單位有責(zé)任和義務(wù)公布稅費(fèi)說明，避免更多人“入坑”。

 

　　鏈家數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)3月份的二手房成交均價為7.3萬/平米，以此計(jì)算阿奇的房子也不會超過566萬元。不過若按照阿奇369萬元的拍賣價加上242萬元稅費(fèi)計(jì)算，他總支出至少611萬元，高出市場價45萬元。而據(jù)淘寶網(wǎng)上評估機(jī)構(gòu)給出價格顯示，該套房子的快速變現(xiàn)評估價為403萬，市場評估價也僅533萬。“法拍房一般價格在市場價的九成左右，不然也不會有人去拍”，龍先生表示。

 

　　“法拍房的水還挺深的”

 

　　“淘寶網(wǎng)上的稅費(fèi)是一個參考”，在龍先生看來，法拍房稅費(fèi)計(jì)算是常識，在拍賣前就應(yīng)該做好這方面的工作。

 

　　那么，如何去判斷一套房子是否值得競拍？“法拍房的水還挺深的”，龍先生表示，不太建議“小白”買家去買。他強(qiáng)調(diào)，除了要懂得計(jì)算稅費(fèi)，還需要去做房子的前期調(diào)查，比如有沒有人住，好不好收房，有沒有租約，欠了多少水電費(fèi)、管理費(fèi)；還有的房子是沒有房產(chǎn)證的。法拍房表面上看著便宜，實(shí)際上隱含的東西是非常多的。龍先生強(qiáng)調(diào)，前期的調(diào)查和計(jì)稅費(fèi)都不是最難的，最難的是收房，因?yàn)榉ㄅ姆看蟛糠侄际怯腥苏加茫@些使用者大多與原業(yè)主有關(guān)系，所以不會拱手相讓。

 

　　而對于阿奇的遭遇，龍先生建議，如果看好未來市場走勢，也可以先買下來，畢竟未來房價能漲回來；而如果棄拍，下次的成交價格低于上一次，法院有可能要求前一個棄拍人補(bǔ)交差額。

 

　　采寫：南都記者　馮少文

 

　　解讀

 

　　廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒：

 

　　購買司法拍賣房 可能存在不少現(xiàn)實(shí)風(fēng)險

 

　　有兩個專業(yè)的名詞，就是交吉和不交吉。交吉就是不但保證幫助過戶還負(fù)責(zé)空房交付。不交吉只管競買人付清購房款后，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，交房和其他糾紛，由競買人自己處理?，F(xiàn)在的司法拍賣房，基本上是注明不交吉維持現(xiàn)狀的房產(chǎn)，對于房產(chǎn)實(shí)際占有人和業(yè)主的法律關(guān)系和業(yè)主有沒有為其他人設(shè)定占有權(quán)，競買人很難查明。

 

 

　　●拍賣的房產(chǎn)上存有長期的租賃合同，此時競買人只有所有權(quán)，拿不到使用權(quán)。

 

　　●房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭議，主要是物權(quán)法司法解釋一第七條規(guī)定的幾種情況。比如存在代持約定或夫妻雙方在法院的離婚調(diào)解書中約定，房產(chǎn)歸沒有在房產(chǎn)證登記的一方單獨(dú)所有的情況。

 

　　●拍賣房里面實(shí)際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家；也會出現(xiàn)競買人只能取得所有權(quán)不能取得占有使用權(quán)的情況。

 

　　●房屋存在違法建筑，拍賣面積和實(shí)際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責(zé)任只能由購買者承擔(dān)。

 

　　●原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設(shè)定的有居住權(quán)限。比如，有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設(shè)定的實(shí)際居住權(quán)利，競買人要想通過正常渠道收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)，存在困難。

 

　　●不能正常解除抵押的情況。

 

責(zé)任編輯：李思陽