新華社杭州3月15日電　題：法拍房如何才能放心拍、舒心??？

　　新華社記者吳帥帥、張璇、吳文詡

　　一邊是不斷攀升的成交量和刷新紀(jì)錄的成交額；一邊是“交了錢難過(guò)戶”“拿著房本沒(méi)法住”“有了房沒(méi)學(xué)上”等不時(shí)曝出的糾紛案例，近期圍繞法拍房，熱度和問(wèn)題交織并存。

　　拍賣“后遺癥”的根源在哪兒？如何擦亮雙眼選擇法拍房？理性健康的法拍房市場(chǎng)又該如何培育？“3·15”之際，記者帶著這些問(wèn)題展開(kāi)調(diào)查。

“拍下法拍房，原房主住在樓上違建中”

　　記者通過(guò)查閱分析裁判文書(shū)網(wǎng)相關(guān)案例了解到，當(dāng)前法拍房糾紛類型大致包括以下幾種：原房主騰退難，是我的房子我卻住不了或者住得很別扭；買下法拍房卻發(fā)現(xiàn)需要補(bǔ)繳大額稅費(fèi)；法拍房“失能”：落不了戶、上不了學(xué)。

　　近期，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院公布的一起案件顯示，2018年，黎某通過(guò)司法拍賣購(gòu)得了一幢三層房屋，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)。但該房屋樓頂卻被原房主李某私自加建了磚混房屋兩間，屬違章建筑。

　　“由于這兩間房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，不在拍賣范圍內(nèi)，對(duì)方認(rèn)為依然有在此居住的權(quán)利。”黎某無(wú)奈只得訴至法院解決。后法院判決李某拆除樓頂房屋兩間，買受人才得以裝修入住。

　　“此事暴露了被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)混同，騰退中財(cái)產(chǎn)界定難的問(wèn)題。”北京盈科（杭州）律師事務(wù)所律師甘海濱說(shuō)，特別是在房屋租賃、承包等騰退執(zhí)行案件中，有的被執(zhí)行人在使用房屋過(guò)程中對(duì)房屋進(jìn)行了裝修或添置了設(shè)施，為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。

　　法拍房后續(xù)的“大額稅費(fèi)”也往往讓買受人始料未及。2019年，杭州一家企業(yè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)拍得一處不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格高達(dá)6800余萬(wàn)元。但在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶過(guò)程中才得知，土地增值稅須按“清算征收”方式計(jì)，加上其他“增值稅”“印花稅”等合計(jì)近4000萬(wàn)元。

　　這家企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)初拍賣公告并沒(méi)有明確披露這些信息，但按照公告涉及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由買受人全額承擔(dān)。“這么高額的稅費(fèi)嚴(yán)重超出企業(yè)承受能力，所以過(guò)戶手續(xù)一直耽擱至今。”

　　除了擔(dān)心稅費(fèi)，還有意向購(gòu)買者表示，由于法拍房戶口復(fù)雜，學(xué)位也難有保障，所以只能讓他們望而卻步。

　　拍賣“后遺癥”的病根在哪兒？

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，一般法拍房起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的七折，如果流拍將在此基礎(chǔ)上再打八折，因此相對(duì)于新房和二手房，法拍房有成為價(jià)格洼地的可能；此外，部分城市未將法拍房列入限購(gòu)名單，也在一定程度推升了市場(chǎng)熱度。

　　阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，自2017年司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣開(kāi)始，法拍房數(shù)量呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，從2017年的24.22萬(wàn)上升到2019年的47.45萬(wàn)。

　　受訪專家和業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)際法拍房產(chǎn)生的糾紛占比并不高，但因?yàn)槭袌?chǎng)熱度高、涉及金額大、綁定事項(xiàng)多，許多糾紛容易成為輿論關(guān)注焦點(diǎn)。

　　——騰退難、協(xié)調(diào)難：法院執(zhí)行面臨頑疾。記者了解到，按照最高人民法院司法解釋規(guī)定，執(zhí)行法院有騰房的義務(wù)，然而實(shí)際情況中，法拍房的騰退始終是基層法院執(zhí)行工作面臨的難點(diǎn)。

　　此外司法實(shí)踐中還面臨法院拍賣異地房產(chǎn)的情況，后續(xù)房產(chǎn)過(guò)戶、買受人居住等可能需要法院與異地職能部門對(duì)接，實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，存在協(xié)調(diào)難度。

　　——信息分散難以窮盡。司法實(shí)踐中，法拍房涉及信息較為分散，比如各種稅費(fèi)拖欠、非司法糾紛、違建等，分屬于多個(gè)部門管理掌握。

　　甘海濱表示，當(dāng)前法院“案多人少”的局面仍然普遍存在，在執(zhí)行部門情況更加明顯。許多信息核查仍需要法官“登門臨柜”；同時(shí)有的問(wèn)題法院也無(wú)權(quán)認(rèn)定，導(dǎo)致信息難以完全披露。比如在一些房屋租賃、承包等騰退執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人曾對(duì)被執(zhí)行房屋進(jìn)行裝修，甚至大量違建。“因?yàn)樯婕爱?dāng)事人實(shí)體權(quán)利，執(zhí)行程序中法院無(wú)權(quán)作出處理認(rèn)定。”

　　——市場(chǎng)秩序有待完善。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些城市的法拍房市場(chǎng)存在“黑中介”，他們打著服務(wù)司法拍賣的幌子，向購(gòu)房者收取幾十萬(wàn)元保證金，再通過(guò)為其辦理虛假產(chǎn)權(quán)證，或是聲稱房屋競(jìng)拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導(dǎo)致購(gòu)房者“房、財(cái)兩空”。

　　上海瀾亭（杭州）律師事務(wù)所主任律師鮑樂(lè)東說(shuō)，此外，近期法拍房市場(chǎng)火爆背后，一些炒房客的進(jìn)入也讓市場(chǎng)秩序受到影響。“一些違規(guī)購(gòu)房的行為也蔓延到法拍房領(lǐng)域。比如‘倒按揭’的方法：先借錢全款拍下法拍房，辦證交完房后，去銀行將房子抵押申請(qǐng)企業(yè)貸款或者經(jīng)營(yíng)貸款。這種把房子抵押給銀行的利率，比正常按揭還低。”

　　健康理性市場(chǎng)仍需各方協(xié)同努力

　　針對(duì)法拍房市場(chǎng)過(guò)熱，近期全國(guó)多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)政策，將法拍房列入限購(gòu)范圍，也反映出地方對(duì)法拍房市場(chǎng)監(jiān)管的關(guān)注和重視。

　　“完善法拍房市場(chǎng)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范各方行為。競(jìng)買人應(yīng)該秉持更加理性審慎的態(tài)度選擇法拍房，了解交易規(guī)則和潛在風(fēng)險(xiǎn)，例如須繳納的稅費(fèi)等。遇到專業(yè)問(wèn)題，可以求助法律工作者。職能部門應(yīng)進(jìn)一步打通數(shù)據(jù)，為買受人掃除‘信息盲區(qū)’。”鮑樂(lè)東說(shuō)。

　　此外，鮑樂(lè)東還建議，房產(chǎn)監(jiān)管等有關(guān)職能部門應(yīng)加大對(duì)一些黑中介、違規(guī)炒房客的打擊力度，凈化市場(chǎng)環(huán)境。比如對(duì)宣稱“只有通過(guò)中介才能買法拍房”“受法院委托”胡亂收取中介費(fèi)、借法拍房推高周邊二手房?jī)r(jià)格等行為進(jìn)行處罰。

　　記者了解到，為了提升司法拍賣的透明度和公正性，浙江省改變以往執(zhí)行法官上門查詢等傳統(tǒng)模式，通過(guò)打通部門間數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)拍賣前“一門聯(lián)審”：由法院牽頭，自然資源、稅務(wù)、綜合行政執(zhí)法等10余個(gè)相關(guān)主管部門，共同對(duì)擬處置不動(dòng)產(chǎn)的各類情況進(jìn)行詳細(xì)核查，建立嚴(yán)格預(yù)審機(jī)制，從而降低“問(wèn)題房”上線拍賣的可能性。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，健康理性市場(chǎng)的培育建設(shè)仍需各方協(xié)同努力，讓法拍房回歸到司法拍賣的初衷，即處置相關(guān)人的財(cái)產(chǎn)和維護(hù)社會(huì)公正。

　　“法拍房交易市場(chǎng)健康發(fā)展，有助于化解司法糾紛和債務(wù)問(wèn)題。后續(xù)應(yīng)該建立一套部門聯(lián)動(dòng)的管理機(jī)制，真正讓此類住房減少風(fēng)險(xiǎn)、杜絕炒作，回歸住房屬性。若是做得好，也可以成為購(gòu)房者解決住房問(wèn)題的一種房源渠道。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。