日前，貴陽市白云區(qū)人民政府網(wǎng)站發(fā)布信息稱，貴州神奇投資有限公司將在該區(qū)牛場鄉(xiāng)投資160億元，打造全國一流的老年健康養(yǎng)生中心——— 蓬萊神奇生態(tài)養(yǎng)生基地。消息一出，再次引來多方關(guān)注。事實上，隨著中國老齡化程度的提高，巨大的養(yǎng)老市場已經(jīng)呈現(xiàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)也成為開發(fā)商的掘金熱土。然而，面對盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項目用地、融資渠道、配套政策解決方案的缺失等難題，企業(yè)要在這一領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)飛躍，還需要一個漫長的周期。而近期貴陽樓市中不斷有企業(yè)試水養(yǎng)老地產(chǎn)的情況來看，在傳統(tǒng)地產(chǎn)模式的競爭壓力與日俱增，房地產(chǎn)商另辟蹊徑、華麗轉(zhuǎn)身，已經(jīng)成為房企在樓市持續(xù)調(diào)控下的一致思路。
發(fā)展差異化地產(chǎn) 貴陽有優(yōu)勢
　　住宅市場面臨較高庫存和嚴(yán)厲調(diào)控壓力，剛需客戶被超級大盤基本吞噬，市場上同類產(chǎn)品競爭激烈，這是貴陽樓市當(dāng)下的一個寫照，而要在當(dāng)前的樓市中尋找突圍之路，房企多元化發(fā)展腳步日益加快，紛紛轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、投資地產(chǎn)等新興地產(chǎn)模式，尋找下一個出口。
　　事實上，隨著貴安新區(qū)，貴龍經(jīng)濟帶，百花新城，白金新城等開發(fā)建設(shè)的序幕拉開，為旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等這類差異化產(chǎn)品的開發(fā)帶來了新的可開發(fā)地塊和山水自然資源的同時，這也彌補當(dāng)前貴陽樓市的空白點。采訪中不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是養(yǎng)老地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)的開發(fā)上，對環(huán)境資源都有很高的要求，而這也使得貴陽具備一定的開發(fā)優(yōu)勢。首先，貴陽擁有良好的氣候資源和豐富的環(huán)境資源，這為開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)提供了良好的先天條件。其次，從近年來貴陽房地產(chǎn)發(fā)展趨向看，外地購房者占到了60%左右，其中八成選擇了金陽新區(qū)、花溪區(qū)等這些離山水較近、醫(yī)療配套齊全的區(qū)域購房。這些強大的購買力將會為差異化產(chǎn)品提供了支撐。
　　隨著貴陽“避暑之都”品牌形象的提升，貴陽良好的生態(tài)環(huán)境、獨特的氣候優(yōu)勢及豐富的旅游資源正逐漸被國內(nèi)外游客所熟知，加之當(dāng)前大貴陽戰(zhàn)略的發(fā)展，為開發(fā)差異化產(chǎn)品提供了一個巨大的開發(fā)空間，吸引了不少地產(chǎn)大鱷爭先布局，要做“第一個吃螃蟹的人”。
　　此前，全國知名的地產(chǎn)大鱷恒大地產(chǎn)就著手在貴安新區(qū)附近“圈地”，準(zhǔn)備將其在全國開發(fā)多年的旅游地產(chǎn)品牌引入，在貴州打造一個涵蓋文化、旅游、娛樂、商業(yè)為一體的綜合性旅游地產(chǎn)項目。“如此巨大的地產(chǎn)資源，政府的開發(fā)決心，自然能引起各大開發(fā)商的重視，而作為具有全國開發(fā)布局眼光的這些地產(chǎn)大鱷對于土地資源更為敏感，一旦瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)的土地資源就會率先出手，較早進(jìn)入?yún)⑴c貴安新區(qū)的開發(fā)也實屬正常。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對記者如是表示。
而更早之前，包括中鐵十二灘、中鐵國際旅游度假區(qū)等項目的紛紛啟動，一批休閑旅游地產(chǎn)產(chǎn)品將出現(xiàn)在世人面前。“打造旅游項目主要是出于戰(zhàn)略方面的考慮”，有中鐵置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前貴陽住宅項目眾多，但真正的旅游地產(chǎn)項目還很少。此外，依托貴陽優(yōu)越氣候環(huán)境資源和大貴陽發(fā)展，一定會吸引越來越多的外來投資者和置業(yè)者。
　　“隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展，注定了要向著專業(yè)化模式轉(zhuǎn)變，關(guān)注市場細(xì)分，差異化地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是未來的一個熱點方向。”對于目前越來越多的差異化樓市產(chǎn)品，有業(yè)內(nèi)專家直言，雖然貴陽目前還沒有形成真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，但是一些開發(fā)商已經(jīng)有意識地將一些養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計元素融入到產(chǎn)品中，比如現(xiàn)在很多項目在做設(shè)計時候的無障礙設(shè)計等等，這些對于今后養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)埋下很好的伏筆。
未來十年 差異化住宅產(chǎn)品大有可為
　　據(jù)統(tǒng)計，2014年底，中國60歲及以上老年人口將達(dá)到2億，意味著每接近7個人就有1位老年人。在今后較長一段時間內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長，預(yù)計到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，意味著每4個人中就有1位老人。
　　而反觀貴州，目前我省60歲及以上老齡人口達(dá)534萬，占全省總?cè)丝诘?3%。預(yù)計到2015年，全省60歲以上老年人口將達(dá)到635萬，約占全省總?cè)丝诘?5%。這一數(shù)據(jù)也預(yù)示著，十年后隨著老齡人口不斷增多，“老有所養(yǎng)”的社會需求也將不斷上升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展波峰也隨之出現(xiàn)。黨的十八大報告明確提出，要積極應(yīng)對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。而貴州省委、省政府也高度重視社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，去年提出要求大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，將貴州打造成為全國養(yǎng)老與老齡度假基地。
　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從目前的市場情況來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的軟件服務(wù)還比較欠缺，鮮有開發(fā)商足夠深入了解老年人的需求，提供盡善盡美的養(yǎng)老服務(wù)。但從市場走勢來看，還是十分樂觀的。近年來，社會對“養(yǎng)老”問題給予了更多關(guān)注，研發(fā)出多種高科技的服務(wù)形式。在較早開發(fā)的興隆城市花園，就提出過“一碗湯的距離”來打造三代同區(qū)居住的親情社區(qū)概念，讓老年人和年輕居住在同一社區(qū)，即保持生活上的聯(lián)系又相互獨立互不打擾，這算是一種養(yǎng)老地產(chǎn)概念的雛形，而目前在貴陽也有更多的養(yǎng)老地產(chǎn)概念出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)中，才剛剛亮相的萬科城，就有“符合每個年齡段的需求”的生活配套模式，涵蓋了部分養(yǎng)老需求，而由中信集團投資打造的貴州老齡休閑度假旅游示范基地項目，也于去年在貴陽動工。
而根據(jù)目前貴陽市白云區(qū)人民政府網(wǎng)站披露的信息顯示，由貴州神奇投資有限公司擬投資160億元興建的蓬萊神奇生態(tài)養(yǎng)生基地，作為一個大型生態(tài)養(yǎng)生項目，由蓬萊布依風(fēng)情小鎮(zhèn)、神奇國際健康醫(yī)藥學(xué)院、蓬萊中心醫(yī)院、中華醫(yī)藥博覽園等項目組成。該生態(tài)養(yǎng)生基地是在充分保護(hù)、利用、挖掘牛場鄉(xiāng)自然資源、生態(tài)優(yōu)勢、農(nóng)耕文化資源、民俗風(fēng)情文化及地方文化的基礎(chǔ)上，以生態(tài)養(yǎng)生為主線，用科學(xué)環(huán)保的建設(shè)方式，形成集健身、養(yǎng)老、旅游、度假、避暑、休閑、運動、娛樂、會議、會展、教育為一體，環(huán)境優(yōu)美、社會安全、文明進(jìn)步、生活舒適、經(jīng)濟和諧和美譽度高的“生態(tài)養(yǎng)生小鎮(zhèn)”。
事實上，隨著越來越多養(yǎng)老地產(chǎn)不同開發(fā)模式的出現(xiàn)，有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，未來十年養(yǎng)老地產(chǎn)預(yù)計將會呈現(xiàn)積極的發(fā)展趨勢。
另一方面，待高鐵建成后，將形成貴陽至成都、重慶、昆明、長沙2小時，至武漢3小時，至廣州、西安等地4小時，至鄭州5小時，至上海等地6小時，至北京7小時的“快速鐵路交通圈”，在交通等硬件的完善后，貴陽的環(huán)境、氣候吸引力將進(jìn)一步放大，未來前來貴陽避暑、旅游乃至商貿(mào)投資的人群將大幅提升，這將為未來十年貴陽發(fā)展旅游地產(chǎn)、投資型地產(chǎn)帶來豐富的購買力資源。
差異化地產(chǎn) 發(fā)展路上還有難題
　　記者在采訪中了解到，雖然目前關(guān)注差異化地產(chǎn)的開發(fā)商大有人在，但是由于差異化地產(chǎn)涉及建設(shè)與經(jīng)營，與開發(fā)普通住宅相比，開發(fā)投入大、開發(fā)周期長、投資回報慢，而且后期的經(jīng)營風(fēng)險較高，對產(chǎn)品設(shè)計配套設(shè)施的要求也高，使得普通開發(fā)企業(yè)不敢輕易涉足。
“事實上，不管是要打造養(yǎng)老地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，其對于土地資源有著極高的要求。”有保利貴州置業(yè)集團相關(guān)負(fù)責(zé)人一針見血地表示，作為將養(yǎng)老、旅游與地產(chǎn)的復(fù)合嫁接，不僅要有住宅，還要有更多可以支撐人文、康體、休閑、商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物業(yè)載體，“要做這些地產(chǎn)項目，不能像在市中心打造一個單體物業(yè)一樣，它要有更多的基礎(chǔ)設(shè)施打造，需要更大的開發(fā)空間，而大體量的地塊目前不管是在金陽、烏當(dāng)還是花溪，已經(jīng)十分稀少”，該負(fù)責(zé)人直言，當(dāng)前貴陽要開發(fā)差異化地產(chǎn)項目的一大難題就在于土地問題。
　　“就拿旅游地產(chǎn)項目來說，目前在貴州省內(nèi)的開發(fā)情況并不充分，它的價值并未被深度挖掘，很多旅游地產(chǎn)的消費者都只是投資客，旅游地產(chǎn)現(xiàn)在只是作為一個投資保值的對象被大眾消費。”貴陽地產(chǎn)界資深地產(chǎn)的人士也認(rèn)為，與純住宅、純商業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)這類差異化地產(chǎn)更像一個綜合體的全面開發(fā)項目，后期也存在較大的運營風(fēng)險，租售方式都比普通住宅更為復(fù)雜。“它考驗的不僅是開發(fā)商的人、財、物力，更多的是整盤的運營能力，多種業(yè)態(tài)比例如何分配、營銷節(jié)點如何控制等都是開發(fā)商應(yīng)該通盤考慮的問題。”
　　該人士還認(rèn)為，雖然當(dāng)前不斷有開發(fā)商涉足這類差異化地產(chǎn)，但是大多數(shù)的開發(fā)模式仍然處于初級階段，基本都只是簡單地提供休閑、娛樂、健身等配套設(shè)施，缺乏后期專業(yè)養(yǎng)老和旅游所必需的管理、經(jīng)營，因此并不能稱得上嚴(yán)格意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。“例如在北京、天津等地的太陽城，以及上海綠地在昆山的孝賢坊等養(yǎng)老地產(chǎn)都模仿的是美國的太陽城模式，但因為其淡化了養(yǎng)老地產(chǎn)中最重要的一部分——— 專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)。”因此要做到真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。還必須從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居照料等，都需要打造一支以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團隊。